Alugar ou Arrendar um Hotel ou Pousada?
Entenda as Diferenças e Como Calcular o Valor
Você, que já se cansou da rotina de hoteleiro ou se arrependeu de ter investido em uma pousada, mas não quer vender seu patrimônio – afinal, trata-se de um bem valioso –, já deve ter considerado a possibilidade de arrendar ou alugar seu meio de hospedagem. Mas será que essa é realmente a melhor opção?
A questão envolve desafios para ambos os lados. Do ponto de vista dos proprietários, muitas vezes o empreendimento que será arrendado ou alugado já apresenta condições precárias, com uma decoração ultrapassada há mais de uma década, diárias abaixo da média da região e baixa popularidade no mercado. Já para os arrendatários ou locatários, a situação não é muito diferente: geralmente, eles não investem em reformas, mantêm uma estrutura existente e tentam com o famoso "jeitinho brasileiro" ter algum resultado. No fim das contas, ambos os lados acabam buscando levar vantagem – a chamada “Lei de Gerson” e ambas as partes se dão mal.
É justamente para esclarecer essas dúvidas e oferecer um caminho mais profissional que a SN Hotelaria existe. Vamos, então, analisar essa questão da forma mais estratégica e eficiente possível.
Alugar ou Arrendar: Qual a Melhor Opção?
A decisão de alugar ou arrendar um meio de hospedagem envolve diversos fatores que podem impactar tanto o proprietário quanto o futuro gestor do empreendimento. Embora a consulta a um advogado especializado seja essencial para garantir a segurança jurídica do contrato, é importante entender as principais diferenças e implicações de cada modalidade.
No caso de aluguel, o contrato deve prever claramente que o imóvel continuará sendo utilizado como um meio de hospedagem, excluindo qualquer desvio específico que possa comprometer a operação e a recompensa do local. Já no arrendamento mercantil, esse aspecto já está contemplado no próprio contrato, podendo, inclusive, haver opção de compra ao final do período estipulado, caso seja do interesse das partes.
Outro ponto crucial é a duração do contrato. Para garantir o sucesso da operação, recomenda-se um prazo mínimo de cinco anos. Esse tempo é essencial para que o novo gestor possa consolidar o empreendimento, promover melhorias e alcançar um nível denominador de rentabilidade. Além disso, o contrato deverá incluir uma cláusula de prioridade de renovação para o arrendatário ou locatário, garantindo a continuidade das operações caso ambas as partes estejam satisfeitas com a parceria.
Seja qual for a escolha, é fundamental estruturar um contrato bem elaborado, que proteja os interesses de ambos os lados e viabilize uma gestão profissional e sustentável do meio de hospedagem.
Definição do Valor do Aluguel ou Arrendamento
A precificação do aluguel ou do arrendamento de um meio de hospedagem deve levar em consideração diversos fatores, incluindo o valor do imóvel, seu estado de conservação, o retorno sobre o investimento (ROI) da região e o desempenho financeiro do negócio nos últimos anos.
Cálculo do Valor do Aluguel
Para determinar o valor do aluguel, é necessário conhecer o ROI imobiliário da região e calcular o preço de mercado do imóvel. Esse valor pode ser estimado com o auxílio de um corretor especializado, considerando fatores como localização, demanda e infraestrutura.
No entanto, a falta de manutenção e modernização pode impactar significativamente o valor do imóvel. Por exemplo:
Se um meio de hospedagem totalmente atualizado e operacional valeria R$ 4 milhões, mas não recebe reformas há 20 anos, seu valor de mercado pode ser reduzido em até 50%, chegando a R$ 2 milhões.
Com um ROI imobiliário médio de 2% ao ano e uma taxa de ocupação de 80%, o valor de aluguel pode ser estimado em R$ 2.600,00 mensais.
R$ 2.000.000,00 x 2% = R$ 40.000,00 ano x 80% = 32.000,00 ano / 12 meses = 2.666,66
Cálculo do Valor do Arrendamento
No caso de arrendamento, o cálculo é baseado no desempenho financeiro do meio de hospedagem. O ideal é considerar o faturamento bruto dos últimos 12 meses e calcular uma percentagem desse valor como referência para o arrendamento.
Exemplo prático:
Se o faturamento anual foi de R$ 2 milhões, o Lucro Operacional Bruto estimou gira em torno de 25% desse valor, ou seja, R$ 500 mil anuais.
A distribuição desse lucro geralmente segue a regra de 1/3 para a distribuição entre os sócios resultando em um valor mensal estimado de R$ 13.800,00 de arrendamento
R$ 2.000,00 x 25% = R$ 500.000,00 LOB/ano / 3 = R$ 166.666,66 ano / 12 meses
= R$ 13.888,88
Negociação e Flexibilidade
Tanto no aluguel quanto no arrendamento, os valores podem variar conforme a negociação entre as partes. Fatores como período de contrato, necessidade de investimentos e estratégias de operação devem ser levados em conta para garantir um acordo justo e vantajoso para ambos os lados.
Dessa forma, a decisão entre aluguel e locação deve ser tomada com base em dados financeiros concretos, garantindo que a escolha seja sustentável e lucrativa no longo prazo.
Mário Cezar Nogales é um consultor altamente especializado em hotelaria, com vasta experiência no setor e autor de diversos livros voltados para profissionais da área. Seus trabalhos e publicações são reconhecidos por contribuir com insights práticos e estratégicos para o aprimoramento do setor hoteleiro, atendendo às necessidades de gestores e equipes. Para saber mais sobre sua trajetória, serviços de consultoria, publicações e acesso a conteúdo exclusivos, visite seu site oficial em www.snhotelaria.com.br .
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