O mercado hoteleiro é conhecido por suas oscilações de valor, influenciadas por uma série de fatores econômicos e operacionais. Nos últimos anos, assistimos a uma desaceleração nas vendas de empreendimentos hoteleiros, em grande parte devido ao aumento das taxas de juros e ao enfraquecimento da procura global. Esse cenário, combinado com o aumento dos custos operacionais e a escassez de crédito, tem pressionado os preços dos hotéis para baixo, tornando o ambiente de transações mais desafiador.
Ainda assim, a avaliação de um empreendimento hoteleiro vai muito além da especulação imobiliária. Aspectos como a ocupação, a receita por quarto disponível (RevPAR) e a capacidade de adaptação tecnológica são fundamentais na precificação. Ao mesmo tempo, a valorização ou depreciação de um hotel também pode ser impactada pela volatilidade no mercado de crédito e pelo desempenho geral do setor, que segue desafios operacionais, como aumento de custos trabalhistas e de seguro, vamos entender como avaliar da melhor forma seu empreendimento hoteleiro.
O que leva o mercado a investir em empreendimentos hoteleiros?
O mercado investe em empreendimentos hoteleiros por uma combinação de fatores econômicos, operacionais e estratégicos que fazem desse setor uma oportunidade atraente, apesar de seus desafios. Alguns dos principais motivos são:
Potencial de Rentabilidade a Longo Prazo : Hotéis, como ativos imobiliários, possuem o potencial de gerar fluxos de caixa constantes ao longo do tempo. Mesmo que o retorno inicial possa ser mais lento em comparação com outros investimentos, o longo prazo e a estabilidade proporcionada pela demanda contínua por acomodação tornam o setor interessante para investidores. Além disso, quando a ocupação e o dia a dia médio (ADR) são otimizados, a receita pode ser substancial, especialmente em mercados turísticos ou corporativos fortes.
Diversificação de Portfólio : Investir em hotéis permite diversificação dentro do setor imobiliário. Eles funcionam de maneira diferente de outros tipos de ativos, como escritórios ou residências, uma vez que o sucesso de um hotel depende de fatores como turismo, eventos corporativos, e mudanças sazonais. Assim, os investidores veem os hotéis como uma forma de equilibrar seus portfólios imobiliários, reduzindo a exposição a outros tipos de ativos
Crescimento do Turismo e Economia de Experiências : A demanda por experiências de viagem, tanto a lazer quanto a negócios, tem crescido globalmente, impulsionada por mudanças nos hábitos de consumo e pelo aumento da renda em mercados emergentes. A indústria do turismo se recuperou em muitos países após a pandemia, e essa recuperação criou uma oportunidade para hotéis capturarem essa demanda, gerando um ciclo de crescimento positivo
Apreciação Imobiliária : Hotéis são, essencialmente, propriedades imobiliárias. Mesmo que a operação hoteleira tenha desafios, o valor do terreno e da propriedade pode ser apreciado ao longo do tempo, especialmente em áreas de grande desenvolvimento. Isso garante uma espécie de “segurança imobiliária”, uma vez que, em muitos casos, o terreno sozinho pode valer mais do que a operação
Oportunidades de Transformação Digital e Personalização : Com o avanço das tecnologias digitais, o setor hoteleiro tem explorado novas formas de gerar receita, como a personalização de serviços e a automação de processos. Investir em tecnologia pode aumentar significativamente a competitividade de um hotel e seu valor no mercado, atraindo investidores específicos em modernizar as operações para maximizar o retorno.
Esses fatores, combinados com oportunidades de expansão de redes hoteleiras e a flexibilidade em adaptar os modelos de negócios (como aluguel de espaços para eventos ou coworking), fazem do setor hoteleiro um alvo de investimentos contínuos, mesmo em um cenário de desafios econômicos.
Multipropriedade e o mercado hoteleiro
A multipropriedade tem ganhado força no mercado de empreendimentos hoteleiros, especialmente no Brasil, como uma forma eficiente de investir em imóveis turísticos. Esse modelo permite que diferentes pessoas adquiram frações de um imóvel, pagando proporcionalmente ao tempo de uso. Isso torna a multipropriedade atraente tanto para investidores quanto para consumidores que desejam reduzir os custos de posse de uma segunda residência ou propriedade de lazer.
Em termos de alavancagem no mercado hoteleiro, a multipropriedade tem mostrado um fator impulsionador, atingindo quase R$ 80 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em 2023, com um crescimento de 33% em relação ao ano anterior. Esse crescimento se deve ao aumento da oferta de empreendimentos de luxo e à expansão do número de destinos turísticos que adotam esse modelo, como Olímpia (SP), Gramado (RS), e Maragogi (AL), entre outros
Um dos principais atrativos da multipropriedade é a flexibilidade e a acessibilidade que ela proporciona. Os proprietários podem usufruir de um imóvel de alto padrão por uma fração do custo de aquisição e manutenção integral, além de contar com a administração profissional do bem. Esse modelo também responde ao desejo dos consumidores por experiências de lazer e turismo de forma mais acessível, alavancando novos destinos e consolidando o crescimento do setor
Além disso, a multipropriedade tem atraído tanto investidores de alta renda quanto públicos mais amplos, oferecendo uma forma de diversificação de portfólio e oportunidades de valorização em destinos turísticos emergentes. Isso mostra que o mercado de multipropriedade está amadurecendo e se tornando uma peça-chave no desenvolvimento de novos projetos hoteleiros e turísticos no Brasil.
"Hotéis não fazem ninguém milionário!"
Essa afirmação reflete uma realidade importante. Em termos de investimento, existem alternativas no mercado que oferecem retornos mais rápidos e expressivos. Contudo, os hotéis são investimentos considerados muito mais seguros e resilientes. Ao entender que hotéis são, principalmente, investimentos imobiliários, devemos considerar seu papel como geradores de empregos diretos e indiretos e sua resiliência, pois, mesmo em cenários adversos, o terreno permanece um ativo significativo.
No setor imobiliário, os hotéis apresentam a ser excelentes investimentos em comparação com aluguéis de imóveis comerciais ou residenciais, terrenos ou galpões. No entanto, o seu retorno, embora superior, vem com um custo: os hotéis exigem uma gestão mais intensa e complexa do que outros tipos de imóveis.
Recentemente, li uma notícia sobre a venda de um empreendimento hoteleiro avaliado em R$ 17 milhões, enquanto empreendimento semelhantes em outras regiões chegam a R$ 150 milhões. Essa discrepância de valores me levou a refletir: como realmente se deve avaliar o valor de um hotel? A especulação imobiliária certamente influencia, mas é preciso uma análise mais profunda e criteriosa, especialmente no que se refere às especificidades de cada empreendimento, como localização, obras e a necessidade do proprietário.
Então, como podemos realmente valorizar um empreendimento hoteleiro de forma precisa?
Etapas para Avaliação de um Empreendimento Hoteleiro
1. Valor do Terreno
A primeira etapa na avaliação de um hotel é entender o valor do terreno onde ele está localizado. O preço do metrô quadrado pode variar significativamente de uma região para outra. Por exemplo, o valor do terreno na Avenida Paulista em São Paulo é muito mais elevado do que no centro da cidade. O cálculo começa com a obtenção do valor médio do metro quadrado da região, multiplicado pela área do terreno.
É essencial utilizar dados atualizados para esse cálculo. Em 2023, os preços de terrenos urbanos apresentam variações importantes nos grandes centros urbanos devido à inflação e à alta demanda imobiliária. Fontes como o Índice FipeZap e o Cadastro Nacional de Imóveis Urbanos são ferramentas valiosas para acessar essas informações.
2. Valor de Construção
O custo do metro quadrado construído para hotéis no Brasil em 2024 varia consideravelmente de acordo com a região e o padrão de construção (econômico, midscale ou upscale). Aqui estão os valores médios e as variações regionais:
Custo por Categoria de Hotel:
Econômico : O custo para construir hotéis da categoria econômica é geralmente mais baixo, com valores entre R$ 1.600 a R$ 2.200 por metro quadrado , dependendo da localização e do tipo de materiais utilizados.
Midscale : Para hotéis de padrão intermediário (midscale), o valor do metro quadrado pode variar entre R$ 2.200 a R$ 3.000 . Esses empreendimentos oferecem um equilíbrio entre custo e qualidade, com acabamentos de maior durabilidade e conforto para os hóspedes.
Upscale : Hotéis de luxo apresentam os maiores custos de construção, variando entre R$ 3.500 a R$ 6.000 por metro quadrado . Aqui, a escolha de materiais premium, tecnologias avançadas e design personalizado eleva o valor final.
Variação por Região:
Sudeste : É uma das regiões mais caras para construção, com o metro quadrado variando de R$ 1.765 a R$ 2.050 , dependendo do estado. São Paulo, por exemplo, tem um dos maiores custos por conta da demanda imobiliária e da escassez de terrenos.
Sul : Aqui, o valor do metrô quadrado gira em torno de R$ 1.845 a R$ 2.135 , com cidades como Balneário Camboriú em Santa Catarina liderando com altos custos devido à valorização da área.
Nordeste : Apresenta um dos custos mais baixos, variando entre R$ 1.600 a R$ 1.790 por metro quadrado. Estados como Pernambuco e Bahia têm valores competitivos, atraindo investimentos em hotéis.
Norte : Nesta região, o metrô quadrado custa entre R$ 1.750 a R$ 2.050 , com variações de acordo com a infraestrutura e acessibilidade das áreas.
Centro-Oeste : Os custos aqui estão em torno de R$ 1.760 a R$ 1.930 , sendo Brasília uma das cidades com maiores custos devido à alta demanda por infraestrutura e mão de obra especializada.
Essas variações refletem fatores econômicos regionais, como a disponibilidade de materiais, o custo da mão de obra, e o nível de desenvolvimento local.
Ao se contratar uma empreiteira para a construção de um hotel, o custo total inclui diversos componentes além do valor por metro quadrado, como taxas administrativas, margens de lucro da empreiteira, além de custos indiretos como logística e gerenciamento de projetos. Esses valores aumentam o custo total da obra em até 20% ou mais, dependendo da complexidade do empreendimento.
Em termos médios, a contratação de uma empreiteira pode adicionar entre R$ 350 a R$ 800 por metro quadrado ao custo base de construção. Ou seja, se o custo por metro quadrado de construção de um hotel econômico está na faixa de R$ 1.600 a R$ 2.200 , com a inclusão da empreiteira, o valor pode subir para R$ 1.950 a R$ 3.000 por metro quadrado .
Já para projetos midscale, que têm uma base de custo de R$ 2.200 a R$ 3.000 por metro quadrado , com uma empreiteira o valor pode chegar a R$ 2.700 a R$ 3.800 por metro quadrado . Nos projetos de luxo, que já possuem um valor alto de R$ 3.500 a R$ 6.000 por metro quadrado , a contratação de uma empreiteira pode aumentar o custo final para R$ 4.200 a R$ 7.200 por metro quadrado
O valor médio de um projeto completo para a construção de um hotel varia muito com base no tamanho do empreendimento e na região. Um projeto básico de hotel econômico pode começar em R$ 10 milhões para uma construção de médio porte (cerca de 5.000 metros quadrados), enquanto projetos de luxo de grande porte podem ultrapassar R$ 100 milhões , especialmente quando incluem áreas de lazer, restaurantes e outros comodidades.
Entraves da burocracia nacional
No Brasil, diversos fatores governamentais podem aumentar ou diminuir os custos de construção de hotéis e outros empreendimentos imobiliários. Alguns dos principais entraves governamentais que impactam esses custos incluem:
Burocracia e Licenciamento: O processo de obtenção de licenças e autorizações para construir um empreendimento pode ser complexo e demorado. A obtenção de alvarás, licenças ambientais, e outras aprovações regulatórias podem levar meses ou até anos, o que pode atrasar o início das obras e elevar os custos gerais. Além disso, a falta de padronização entre os municípios pode aumentar a complexidade. Em áreas com maior regulação ambiental, como zonas costeiras ou áreas de preservação, os custos para atender às exigências ambientais são ainda mais altos.
Impostos e Carga Tributária: O Brasil possui uma das maiores cargas tributárias do mundo, e isso afeta diretamente o setor de construção civil. Impostos como o ISS (Imposto sobre Serviços) , ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) , e PIS/Cofins incidem sobre materiais de construção e serviços contratados, elevando o custo final do projeto. Além disso, os tributos sobre a folha de pagamento aumentam os custos da mão de obra contratada.
Política de Desoneração: Por outro lado, algumas políticas de desoneração fiscal podem reduzir os custos de construção. Um exemplo é a desoneração da folha de pagamento , que pode diminuir as contribuições trabalhistas para empresas do setor. Quando adotada, essa medida tem um impacto significativo na redução dos custos de contratação de mão de obra.
Financiamento e Taxas de Juros: A política monetária do governo, principalmente as taxas de juros , afeta diretamente o custo do crédito no Brasil. Em períodos de juros altos, como as contribuições em 2023 e 2024, o financiamento de obras se torna mais caro, aumentando os custos para empreendedores que dependem de crédito para construção. Quando o governo implementa políticas de incentivo ao crédito, como as taxas de financiamento subsidiadas, os custos de
Regulamentação Ambiental: A legislação ambiental no Brasil é obrigatória e os empreendimentos imobiliários muitas vezes precisam de estudos de impacto ambiental e obter licenças específicas para iniciar as obras, especialmente em áreas de preservação. Essas normas podem elevar os custos em projetos que exigem medidas de mitigação de impacto, como preservação de áreas verdes, replantio e outras ações compensatórias.
Normas de Acessibilidade e Segurança: As regulamentações que excluem que os edifícios sigam os padrões de acessibilidade e segurança contra incêndios também afetam os custos. A adoção de medidas que garantem acessibilidade para pessoas com deficiência, e a implementação de sistemas avançados de combate a incêndios, embora essenciais, podem aumentar os custos de construção.
Incentivos e Políticas de Desenvolvimento Regional: Em algumas regiões, o governo oferece incentivos fiscais para promover o desenvolvimento. Programas de incentivo em zonas de desenvolvimento, como as Zonas de Processamento de Exportação (ZPE) ou em cidades turísticas, podem reduzir ou oferecer impostos financiamentos especiais para estimular a construção de hotéis e outros empreendimentos. Esses incentivos podem reduzir significativamente os custos de construção em regiões específicas
3. Decoração e Equipamentos
O custo para decorar uma unidade habitacional (UH) em um hotel varia significativamente conforme a categoria do empreendimento, sendo inspirado por fatores como qualidade dos materiais, estilo e serviços oferecidos.
Categoria Econômica (Budget/Economy) : Para hotéis econômicos, a decoração tende a ser mais simples e funcional, com foco em eficiência de custo. O gasto estimado por UH para decoração nesse segmento pode variar de R$ 10.000 a R$ 25.000 . Isso inclui itens básicos como cama, móveis simples, iluminação e decoração minimalista.
Categoria Midscale : Nos hotéis midscale, o equilíbrio entre conforto e custo é fundamental. A decoração costuma ser moderna, com acabamentos mais sofisticados e elementos que agregam valor à experiência do hóspede. O custo por UH pode variar de R$ 25.000 a R$ 60.000 , incluindo móveis de qualidade média, detalhes estéticos regionais e alguns itens personalizados para atender às expectativas de um público que busca bom custo-benefício.
Categoria Upscale/Luxo : Em hotéis de luxo e luxo, os custos de decoração são mais elevados, pois envolvem móveis de alta qualidade, design personalizado, materiais premium e atenção a detalhes que criam uma experiência exclusiva. O custo por UH pode variar de R$ 60.000 a R$ 150.000 ou mais, dependendo do nível de personalização e dos serviços associados, como automação, sistemas de iluminação sofisticados e peças de arte.
Esses incluem valores gastos com móveis (camas, armários, mesas), itens decorativos (arte, luminárias, cortinas), equipamentos eletrônicos e, em alguns casos, banheiros personalizados com materiais de alto padrão. O segmento de luxo pode incluir também cozinhas compactas totalmente equipadas e sistemas de automação, conforme o perfil do cliente
Além disso, o custo de decoração pode ser influenciado pela localização geográfica, disponibilidade de materiais e mão de obra, bem como pela necessidade de adaptar o design ao estilo da marca do hotel.
4. Avaliação do Retorno (ROI)
O ROI (Retorno sobre o Investimento) para empreendimentos hoteleiros no Brasil varia dependendo de fatores como a categoria do hotel (econômico, midscale ou upscale), a localização e o desempenho operacional. De acordo com a JLL e o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) , os investidores no setor hoteleiro esperam um retorno médio entre 10% e 16% ao ano , dependendo da categoria do hotel e da eficiência da gestão.
Cálculo do ROI:
O cálculo do ROI em hotéis é feito a partir da fórmula básica:
Aqui, o Lucro Operacional Bruto (GOP) é uma métrica fundamental, representando a receita líquida do hotel após a dedução de custos operacionais, como lucratividade, utilidade e manutenção. Um GOP de 20% a 35% é considerado bom, variando conforme o segmento do hotel.
Por exemplo, hotéis midscale podem gerar um GOP médio de 25% e, com um retorno anual bruto de 10% a 16%, tornam-se investimentos atraentes, especialmente quando situados em áreas com alta demanda turística ou corporativa.
Expectativa dos investidores:
Os investidores geralmente buscam empreendimentos que apresentam estabilidade e crescimento constante , com o aumento de ocupação e a valorização das médias diárias (ADR). O retorno pode ser afetado positivamente pela recuperação do setor pós-pandemia, com a ocupação voltando aos níveis pré-crise, especialmente em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro
Além disso, novos projetos hoteleiros estão sendo impulsionados pelo aumento na demanda de turismo interno e pela expectativa de crescimento nas regiões Sul e Sudeste, com grandes investimentos até 2027
O ROI em hotéis no Brasil é bastante atraente, mas depende fortemente de uma boa gestão, da localização do empreendimento e das tendências macroeconômicas que afetam o setor de turismo.
5. Outras considerações que devem ser ponderadas
Novas Perspectivas e Necessidades de Pesquisa
Embora as etapas acima forneçam uma boa base para a avaliação de empreendimentos hoteleiros, existem áreas que ainda precisam ser melhor exploradas:
Impacto das Mudanças Tecnológicas e Sustentabilidade : Pesquisas futuras devem focar no impacto de tecnologias emergentes (como automação e inteligência artificial) e nas práticas de sustentabilidade no setor hoteleiro. Hotéis que implementam tecnologias que melhoram a eficiência energética e a experiência dos hóspedes podem ter um valor de mercado mais alto.
Dinâmicas Regionais e Influências Econômicas : As flutuações econômicas e o turismo regional têm grande impacto nos preços dos hotéis. Estudos regionais detalhados, considerando a economia local, fluxo turístico e eventos sazonais, são essenciais para uma avaliação precisa.
Pandemia e Novos Modelos de Negócio : A pandemia de COVID-19 mudou profundamente o comportamento dos consumidores e a forma de operar dos hotéis. A pesquisa sobre novos modelos de negócio, como o uso de hotéis para moradia temporária ou escritórios remotos, pode abrir novas oportunidades de valorização.
Tendências de Hospitalidade : Tendências como a busca por experiências únicas, bem-estar e personalização dos serviços são cada vez mais importantes. Avaliar como essas tendências afetam a valorização dos hotéis é uma área promissora de pesquisa.
Influências que valorizam seu empreendimento
A avaliação de empreendimentos hoteleiros é fortemente influenciada pela presença de serviços adicionais como restaurantes, piscinas, áreas de lazer e outros espaços de entretenimento. Esses serviços não apenas agregam valor à experiência do hóspede, mas também impactam diretamente o valor do mercado do hotel, sua receita operacional e sua atratividade para investidores. Aqui estão algumas das principais influências desses serviços na avaliação de um empreendimento hoteleiro:
Aumento da Receita Total (TRevPAR): Serviços adicionais, como restaurantes e áreas de lazer, aumentam o TRevPAR (Receita Total por Quarto Disponível) , que mede a receita total gerada por unidade habitacional. Isso inclui receitas de alimentação, bebidas, aluguel de espaços para eventos e até mesmo pacotes que envolvem o uso de piscinas, academias e spas. Hotéis com uma forte oferta de serviços adicionais fornecem melhorar significativamente esse indicador, o que, por sua vez, eleva o valor do mercado do empreendimento
Diferenciação no Mercado: A presença de serviços de alta qualidade, como um restaurante gourmet, áreas de lazer bem equipadas e serviços de spa, pode diferenciar o hotel em mercados competitivos. Isso aumenta sua atratividade para segmentos específicos de hóspedes, como turistas de luxo ou viajantes corporativos, que buscam experiências completas durante sua estadia. A capacidade de oferecer essas comodidades agrega valor ao empreendimento e pode justificar preços mais altos nas diárias, impactando positivamente o RevPAR (Receita por UH Disponível )
Aumento da Ocupação: Serviços adicionais também podem influenciar a taxa de ocupação. Hotéis com boas áreas de lazer, como piscinas, academias e espaços recreativos, tendem a atrair mais hóspedes, especialmente em destinos turísticos ou resorts. A ocupação mais alta, em conjunto com diárias médias maiores, melhora o desempenho financeiro do hotel, contribuindo para uma avaliação superior.
Eventos e Convenções: Hotéis que oferecem infraestrutura para eventos e convenções, como salões, auditórios e áreas de conferências, podem gerar receitas adicionais expressivas. Esses espaços tornam o hotel uma opção atraente para o mercado corporativo, casamentos e grandes encontros, criando uma fonte de receita adicional que impacta diretamente o valor de mercado e o ROI
Custos Operacionais: Embora esses serviços adicionais aumentem a receita, eles também trazem custos operacionais. Restaurantes desativados equipe especializada, manutenção de estoque e gerenciamento, enquanto áreas de lazer e piscinas requerem manutenção constante. Para serem considerados vantajosos, esses serviços devem gerar uma receita que compense e supere os custos de operação. A eficiência na gestão desses serviços pode influenciar diretamente na avaliação financeira do hotel.
Valorização do Imóvel: A presença de áreas de lazer, restaurantes e outros serviços pode elevar a valorização imobiliária da hotelaria, especialmente em regiões urbanas ou turísticas de alta procura. Os investidores valorizam uma infraestrutura que aumenta o apelo aos hóspedes e cria uma diversificação de fontes de receita, o que reduz riscos e melhora o perfil de retorno a longo prazo
Tempo de existência do empreendimento
O tempo médio de vida útil de um empreendimento hoteleiro no Brasil varia entre 25 a 40 anos , dependendo de fatores como a qualidade da construção, o nível de manutenção e a capacidade de adaptação às novas demandas do mercado. No entanto, durante esse período, é comum que o hotel passe por diversas reformas e atualizações para manter a sua competitividade, especialmente em termos de design, tecnologia e serviços oferecidos. O ciclo de vida pode ser encurtado ou prolongado dependendo da eficiência na gestão dos custos operacionais e na capacidade de atração de hóspedes e eventos.
Em uma comparação global, o cenário é semelhante. Nos mercados mais desenvolvidos, como os Estados Unidos e a Europa, o ciclo de vida de um hotel também varia entre 30 e 50 anos , com intervalos regulares de renovação a cada 10 a 15 anos , especialmente em hotéis de luxo ou em locais turísticos de alta demanda. Em mercados mais maduros, a necessidade de reformas tecnológicas e de sustentabilidade também encurta o ciclo de renovação, mantendo os empreendimentos inovadores frente à concorrência.
Essas renovações constantes, tanto no Brasil quanto no exterior, garantem que os empreendimentos permaneçam interessantes e rentáveis para os investidores. A depreciação dos ativos financeiros é um fator importante, mas com boas práticas de manutenção e modernização, os hotéis podem continuar operando com eficiência e gerando retorno por longos períodos. Em contraste, hotéis que não investem em atualizações regulares tendem a perder valor e relevância.
O tempo de vida útil de um empreendimento hoteleiro é um fator crucial que influencia diretamente sua valorização para venda, pois está relacionado ao estado da infraestrutura, necessidade de reformas, e obsolescência tecnológica. Quanto mais antigo para o hotel e mais próximo do final de seu ciclo de vida sem atualizações ou renovações substanciais, menor tende a ser seu valor de mercado. Vários aspectos impactam essa valorização:
Depreciação do Imóvel: Com o tempo, a infraestrutura física do hotel sofre depreciação , o que afeta qualidades de sua valorização. A cada ano, as instalações, equipamentos e áreas comuns perdem valor, principalmente se não forem planejadas. Um hotel com 20 anos sem reformas significativas, por exemplo, terá um valor de mercado muito inferior a um hotel mais recente ou recém-reformado
Custo de Renovação: A necessidade de reformas pode reduzir significativamente o valor do empreendimento. Potenciais compradores compartilham os custos de atualização tecnológica, melhorias na infraestrutura (como troca de mobiliário, sistemas de climatização, e design), além de adequações às normas mais recentes de segurança e acessibilidade. Se o hotel estiver no final do seu ciclo de vida, os compradores provavelmente irão descontar esses custos do valor de venda.
Atualização e Competitividade: Hotéis que passam por renovações regulares, especialmente em termos de design e tecnologia, conseguem manter ou até aumentar o seu valor de mercado. A capacidade de um hotel se adaptar às novas demandas do mercado — como sustentabilidade, digitalização, e novas tendências de hospitalidade — pode aumentar sua competitividade e, por consequência, sua valorização. Por outro lado, hotéis que não acompanham essas mudanças acabam desvalorizados, pois sua estrutura e serviços tornam-se obsoletos.
Impacto no TRevPAR e GOP: A idade do empreendimento pode impactar diretamente os principais indicadores financeiros que determinam o valor de mercado, como o TRevPAR (Receita Total por Quarto Disponível) e o GOP (Lucro Operacional Bruto). Hotéis que não realizam verificações regulares têm dificuldade em manter altos níveis de movimentação e, portanto, sua receita e lucro operacional diminuem. Isso afeta a percepção de valor por parte dos investidores, que buscam retorno sustentável e alto potencial de geração de receita.
O tempo de vida útil de um hotel é um fator essencial na sua valorização para venda. Os investidores levam em consideração o estado de conservação, a necessidade de reformas e a competitividade do empreendimento no mercado. Hotéis antigos e malconservados tendem a sofrer depreciação acentuada, enquanto aqueles que passam por atualizações regulares mantêm ou até aumentam seu valor de mercado.
Exemplo de uma avaliação
Informações do Hotel:
Localização : Florianópolis, frente para o mar (alto valor agregado).
Segmento : Midscale, com 100 Unidades Habitacionais (UH).
Infraestrutura : Restaurante, piscina, estacionamento, sala de ginástica.
Ano da última atualização : 15 anos atrás (infraestrutura defasada).
Taxa de ocupação anual : 65%.
RevPAR médio anual : R$ 235,00.
Segmento de mercado : Turismo de lazer e negócios.
Tipo de construção : Edifício vertical.
Cálculos para Avaliação do Empreendimento:
1. Cálculo do Valor da Receita Anual Bruta :
O TRevPAR representa a receita por quarto disponível, e aqui temos:
TRevPAR = R$235,00 x 365 dias x 100 UH's
RECEITA TOTAL ANUAL = R$ 8.577.500,00
2. Cálculo do GOP (Lucro Operacional Bruto) :
Considerando que o GOP médio para hotéis midscale no Brasil gira em torno de 25% a 30% da receita total
GOP = R$ 8.577.500,00 x 25% = R$ 2.144.375,00 de Lucro Operacional Bruto
3. Aplicação de Fator de Valorização (Multiplicador de GOP) :
Para calcular o valor de mercado de um hotel, geralmente se aplica um multiplicador de GOP , que pode variar entre 5 a 10 vezes o GOP dependendo da localização, infraestrutura e demanda do mercado. Florianópolis, sendo uma área turística de alta demanda e com frente para o mar, poderia ter um multiplicador mais elevado, mesmo considerando a necessidade de atualizações. Para este caso, vamos considerar um multiplicador conservador de 7x devido à defasagem da infraestrutura de 15 anos:
Valor do empreendimento = GOP x 7
Valor do empreendimento = R$ 2.144.375,00 x 7
Valor do empreendimento = R$ 15.010.625,00
O multiplicador de GOP (Lucro Operacional Bruto, ou Lucro Operacional Bruto) usado para calcular o valor de mercado de um hotel baseia-se em métodos tradicionais de avaliação de propriedades de hospitalidade. Este índice é derivado da análise do mercado e considera múltiplos fatores, sendo uma métrica prática na indústria hoteleira para entender o potencial de valor da propriedade com base em sua lucratividade operacional.
Origem do Multiplicador de GOP
Abordagem de Avaliação : Em avaliações de imóveis comerciais como hotéis, o valor de mercado é estimado usando uma métrica de rentabilidade, onde o GOP (um indicador da eficiência operacional) representa o lucro bruto do hotel antes de deduções como juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA). O multiplicador GOP é, então, uma forma simplificada de avaliação, correlacionando o lucro bruto com o valor de mercado.
Benchmark de Mercado : O valor do multiplicador é influenciado por benchmarks e tendências da indústria hoteleira. Localizações de alta demanda, por exemplo, têm multiplicadores de PIB mais elevados devido ao potencial de retorno; o multiplicador típico varia entre 5 e 10, mas pode ser ajustado dependendo da situação local.
Comparação com os Múltiplos EBITDA : Embora o EBITDA também seja usado em avaliações, o GOP é preferido no setor hoteleiro por representar o desempenho da operação antes de despesas de financiamento e grandes amortizações. Assim, o multiplicador de GOP dá uma ideia clara da lucratividade diretamente associada à operação e demanda do hotel, sem considerar alavancagem financeira.
Influência de Consultorias e Análises da Indústria : Empresas de consultoria e grandes redes hoteleiras utilizam estudos de mercado e projeções de demanda para recomendar os intervalos dos multiplicadores GOP. O valor pode ser ajustado por fatores como localização, estrutura física, categoria do hotel, desempenho histórico e perspectivas econômicas locais.
4. Descontos pela Defasagem da Infraestrutura :
A última atualização do hotel foi realizada há 15 anos, o que indica a necessidade de reformas e modernizações. Estima-se que para cada 10 anos sem reforma, o valor do empreendimento pode ser reduzido em 20% . Como já se passaram 15 anos, aplicamos uma depreciação de 30% sobre o valor estimado:
Depreciação = R$ 15.010.625,00 x 0,30 = R$ 4.503.187,50
Valor definitivo do empreendimento = R$ 15.010.625,00 - R$ 4.503.187,50
Valor definitivo do empreendimento = R$ 10.507.437,50
5. Valor Estimado de Venda :
Após considerar os cálculos de receita, lucro operacional, multiplicador de mercado, e a depreciação pela falta de atualizações recentes, o valor estimado de venda para o hotel seria aproximadamente R$ 10.510.000,00.
Este valor pode variar dependendo das negociações, da necessidade de reformas e da demanda local no momento da venda. O potencial de valorização do imóvel também aumenta significativamente se houver uma modernização das instalações e uma melhoria na infraestrutura, o que poderia ajustar o multiplicador para um valor mais alto (próximo de 8x a 10x o GOP), especialmente pela localização privilegiada frente ao mar em Florianópolis.
Fazendo comparativos
Um novo empreendimento hoteleiro de padrão midscale , com 100 Unidades Habitacionais (UH) e serviços adicionais (restaurante, piscina, sala de ginástica, estacionamento), localizado em Florianópolis de frente para o mar, teria um custo estimado de R$ 14.256.000, 00 para construção. Este valor inclui:
Custo básico de construção : R$ 2.700,00 por metro quadrado, com um total de 4.000 m² de área construída, resultando em R$ 10.800.000,00.
Adição de serviços e infraestrutura : A presença de restaurante, piscina e áreas de lazer aumentaria o custo em 20%, elevando o total para R$ 12.960.000,00.
Taxa da empreiteira : A contratação de uma empreiteira adicionaria cerca de 10%, resultando no custo final de R$ 14.256.000,00.
Comparação com a Compra de um Hotel Existente
Considerando o valor de venda estimado para um hotel semelhante em Florianópolis com infraestrutura defasada de 15 anos e um RevPAR médio de R$ 235,00, o valor de venda seria de aproximadamente R$ 10.510.000,00 . Esse hotel precisaria de modernizações para manter a competitividade no mercado.
Análise de Viabilidade para o Investidor
Construção de um novo hotel : O investimento inicial de R$ 14.256.000,00 para um hotel novo, moderno e com infraestrutura atualizada, permite ao investimento atrair clientes com serviços contemporâneos e maior eficiência energética. O tempo de maturação no mercado foi de 5 a 10 anos , até que o hotel atinja ocupações e retornos resultados.
Compra de um hotel existente : A aquisição de um hotel com valor estimado em R$ 10.510.000,00 requer um capital menor inicialmente, mas inclui a necessidade de reformas e modernizações, que podem adicionar custos significativos. No entanto, o retorno pode ser mais rápido se o hotel estiver bem localizado e com uma gestão eficiente.
Para investidores com foco no crescimento a longo prazo , a construção de um novo hotel oferece maior flexibilidade e potencial de valorização, com um custo inicial mais elevado. Por outro lado, a compra de um hotel existente é uma opção viável para quem busca uma entrada mais acessível no mercado e está disposto a investir em melhorias e atualizações, com um retorno potencial mais rápido, dependendo do estado da infraestrutura e da gestão do ativo.
O Estudo
Existem métodos mais abrangentes e precisos para valorizar um empreendimento hoteleiro, que vão além das abordagens tradicionais. Um exemplo é utilizar uma técnica de comparação com o custo de construção de um novo empreendimento, configurado pela depreciação acumulada de seu hotel atual. Com isso, é possível obter um valor de referência do empreendimento como um ativo imobiliário.
Após esta análise inicial, é excepcional fazer uma comparação com o modelo de um empreendimento novo, levando em consideração o período de maturação, que pode variar entre 5 e 10 anos. Durante esse intervalo, o hotel passará por um processo de estabilização até atingir seu pleno potencial de rentabilidade. Essa abordagem permite não apenas avaliar o valor atual do empreendimento, mas também projetar seu valor futuro, considerando o tempo necessário para atingir sua maturidade de mercado.
Embora esse projeto seja mais completo e apresente uma visão mais detalhada e estratégica do valor definitivo do hotel, ele demanda um investimento maior de tempo e recursos em estudos de mercado e análises financeiras. Contudo, esse esforço adicional costuma compensar, pois fornece uma avaliação fundamentada e realista, essencial para decisões de investimento, expansão ou venda do empreendimento.
Mario Cezar Nogales é consultor especializado em hotelaria, proprietário da SN Hotelaria Consultoria especializada e autor de livros para o trade hoteleiro.
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